Droit du logement
Alexandre Lacroix · 11 novembre 2026 · 7 min de lecture
La crise de l’itinérance qui sévit au Québec, laquelle est étroitement liée à la pénurie de logements abordables, force les gouvernements à se pencher sur la question des loyers. Depuis la diffusion du reportage « Portes à tout prix » de Radio-Canada, qui a fait l’objet de notre article sur le « Cash for raise », les appels à un meilleur encadrement du loyer se multiplient. Au micro de Radio-Canada, le 4 novembre dernier, avant qu’un grand rassemblement contre la spéculation immobilière ait lieu à la place Jean-Paul-Riopelle, la porte-parole de Québec solidaire, Ruba Ghazal, a cité en exemple le modèle ontarien sur les plafonds d’augmentation de loyer, dans une entrevue que vous pouvez réécouter ici.
Le Québec devrait-il vraiment envier son voisin à cet égard?
Le soussigné n’est pas de cet avis : comme aucun mécanisme ne contrôle l’augmentation du loyer lorsqu’un logement se libère, les prix en Ontario se comparent désavantageusement[1] à ceux de la province. En effet, les plafonds ontariens sont soumis à de nombreuses exceptions qui font en sorte que les hausses liées aux dépenses en immobilisations et aux taxes sont similaires dans les deux provinces. De plus, c’est uniquement au Québec qu’un nouveau locataire peut faire réviser un loyer qui dépasse celui qui fut payé par le locataire précédent. Un registre des loyers permettrait sans doute à cette protection de prendre tout son sens.
Le modèle ontarien : un plafond fixé d’avance
En Ontario, la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation[2] encadre l’augmentation de loyer par un taux légal que le ministre publie chaque année. L’article 120 de cette loi interdit au locateur d’augmenter le loyer d’un locataire en place au-delà de ce taux, calculé à partir de l’indice des prix à la consommation de l’Ontario et plafonné à 2,5 %. Pour 2026, il est de 2,1 %.
Le mécanisme d’augmentation est le suivant: le locateur transmet un avis écrit de 90 jours au locataire et l’augmentation s’applique automatiquement si elle se situe à l’intérieur du plafond. Le locataire n’a alors pas le droit de la refuser.
En Ontario, le locataire ne peut pas s’opposer à une augmentation au taux légal.
Le plafond ontarien a ses limites
Le plafond de 2,1 % n’est pas absolu. L’article 126 de la loi ontarienne permet au locateur de demander à la Commission de la location immobilière une augmentation supérieure au taux légal dans trois cas : une hausse extraordinaire des taxes, des dépenses en immobilisations, ou une augmentation des frais relatifs à la sécurité.
L’augmentation est limitée à 3 % par année, pendant un maximum de trois ans, pour les rénovations majeures. La Cour applique ce plafond dans l’affaire Helberg Properties[3], où un propriétaire torontois avait obtenu une augmentation de 7,37 % étalée sur trois ans pour la réfection des balcons de son immeuble. La Cour a permis l’augmentation, comme les travaux avaient une utilité :
« Bien qu’une amélioration en immobilisations comporte intrinsèquement un volet cosmétique, en ce que les nouveaux balcons et garde-corps auront une apparence plus agréable que les anciens, rouillés et détériorés, qu’ils remplacent, le critère à appliquer est de savoir si les travaux sont de nature “substantiellement cosmétique”. Selon la preuve dont je dispose, ce n’est pas le cas. Je suis convaincu que les travaux effectués sur les dalles de balcon et les garde-corps étaient nécessaires pour assurer l’intégrité des dalles de béton et remédier à la rouille des garde-corps. »[4] (notre traduction)
Les taxes municipales extraordinaires, elles, ne sont assujetties à aucun plafond. Dans l’affaire Houston[5], des locataires de Waterloo ont subi une augmentation de 6 % au-dessus du taux légal — soit près de 8 % au total — parce que la ville avait instauré un permis de location obligatoire et exigé des certificats d’inspection électrique. Bien que les locataires souhaitaient étaler ces frais sur cinq ans, la Cour a refusé leur demande, puisque l’augmentation devait refléter, sur le bail, les hausses liées aux taxes municipales :
« [10] Le 18 novembre 2015, le membre de la Commission Greg Joy a rendu une ordonnance, sans motifs, autorisant une augmentation de 6,00 % au-dessus du taux légal annuel, à compter du 1er avril 2015. En conséquence, le loyer de Julia Seirlis a augmenté de 7,6 % et celui de Leslie Houston, de 8 %.
[…]
[79] L’article 126(1) de la LLUH ne vise pas à transférer aux locataires le coût de l’entretien courant. Conformément à l’objet de la Loi, il vise plutôt à répercuter les hausses extraordinaires de taxes et de redevances municipales, de la même façon que ces hausses sont ordinairement répercutées sur les occupants des logements qu’ils possèdent. »[6] (notre traduction)
Le plafond ontarien augmente le loyer en fonction de l’inflation, mais il refile au locataire la facture relative aux travaux majeurs ou aux hausses de taxes extraordinaires.
Le modèle québécois
Au Québec, le Code civil ne fixe le loyer à aucun pourcentage maximal d’augmentation. Le locateur peut cependant proposer un nouveau prix au terme d’un bail, à condition de respecter les délais de l’article 1942 C.c.Q. L’avis doit indiquer le nouveau loyer en dollars, ou l’augmentation en dollars ou en pourcentage, et informer le locataire de ses recours.
L’article 1945 C.c.Q. prévoit le mécanisme suivant le refus ou le silence du locataire :
« 1945. Le locataire qui refuse la modification proposée par le locateur est tenu, dans le mois de la réception de l’avis de modification du bail, d’aviser le locateur de son refus ou de l’aviser qu’il quitte le logement; s’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur. »
Dans les deux cas, le locataire conservera son logement. En situation de refus, il appartient au locateur de s’adresser au Tribunal administratif du logement dans le mois suivant la réception de la lettre, faute de quoi le bail est reconduit aux conditions antérieures (art. 1947 C.c.Q.).
Les critères de fixation du loyer par le Tribunal ont été simplifiés pour les avis donnés depuis le 1er janvier 2026 : un pourcentage de base fondé sur l’inflation moyenne des trois dernières années (3,1 % pour les baux débutant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027), auquel s’ajoutent la portion des hausses de taxes et d’assurances qui excède ce pourcentage, ainsi que 5 % du coût des travaux majeurs.
Au Québec, le fardeau d’aller au Tribunal repose, comme c’est le cas en Ontario, sur le propriétaire, et ce bien que Mme Ghazal affirme le contraire.
Là où le Québec protège vraiment mieux : le nouveau locataire
Le véritable angle mort du régime ontarien réside dans les résiliations de bail, qui, comme au Québec, font l’objet d’une féroce spéculation. L’article 113 de la loi ontarienne prévoit que le loyer légal d’un nouveau locataire est simplement celui convenu entre les parties. Dès qu’un logement se libère, le plafond disparaît et le loyer repart au prix du marché. L’augmentation de 2,1 % ne protège donc que celui qui ne déménage pas.
Le Québec légifère autrement, et c’est au bénéfice des locataires. L’article 1896 C.c.Q. oblige le locateur à indiquer au nouveau locataire, dans le bail, le loyer le plus bas payé au cours des douze mois précédents : c’est la clause G du bail obligatoire. Et l’article 1950 octroie au nouveau locataire un recours de contestation :
« 1950. Un nouveau locataire ou un sous-locataire peut faire fixer le loyer par le tribunal lorsqu’il paie un loyer supérieur au loyer le moins élevé des 12 mois qui précèdent le début du bail ou, selon le cas, de la sous-location, à moins que ce loyer n’ait déjà été fixé par le tribunal.
La demande doit être présentée dans les 10 jours de la conclusion du bail ou de la sous-location. Elle doit l’être dans les deux mois du début du bail ou de la sous-location lorsqu’elle est présentée par un nouveau locataire ou par un sous-locataire qui n’ont pas reçu du locateur, lors de la conclusion du bail ou de la sous-location, l’avis indiquant le loyer le moins élevé de l’année précédente; si le locateur a remis un avis comportant une fausse déclaration, la demande doit être présentée dans les deux mois de la connaissance de ce fait. »
Le nouveau locataire peut donc demander au Tribunal de ramener son loyer à un niveau justifié par rapport à celui de l’ancien occupant.
Au Québec, le loyer suit le logement… du moins en théorie.
La protection des articles 1896 et 1950 C.c.Q.
Le délai de l’article 1950 étant de dix jours, le locataire n’a, plus souvent qu’autrement, pas d’autre choix que de se fier à la déclaration du propriétaire. Bien que le délai soit plus long lorsque rien n’est indiqué au bail, ou lorsqu’une fausse déclaration a été enregistrée, il est difficile de contester un loyer en vertu de cet article, qui dépend d’un travail d’enquête rigoureux.
Selon le soussigné, cette protection prendrait tout son sens avec un registre public des loyers. Un tel registre, qui serait vérifiable en tout temps par chaque partie, permettrait à un nouveau locataire de consulter l’historique du loyer du logement visité avant de signer son bail.
Ce droit-là existe déjà dans le Code civil. Il ne manque présentement qu’un outil concret qui servirait à le mettre en œuvre.
Ça vous intéresse? Vous pouvez aussi consulter notre article sur le bail de logement et notre article sur la reprise de logement.
Une séance d’information gratuite avec Me Alexandre Lacroix
Vous avez reçu un avis d’augmentation de loyer ou vous doutez du loyer inscrit à la clause G de votre bail? Me Alexandre Lacroix offre de vous aider à prendre une décision éclairée lors d’une séance d’information gratuite et sans engagement.
- Statistique Canada, Loyer demandé moyen et loyer payé moyen pour un appartement de deux chambres, par région métropolitaine de recensement, deuxième trimestre de 2026.
- Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation, L.O. 2006, chap. 17.
- Helberg Properties Limited v. Caldwell, 2015 ONSC 7863 (C. div.).
- Id., par. 19, citant le par. 14 de la décision de la Commission de la location immobilière. Notre traduction.
- Houston v. 530675 Ontario, 2017 ONSC 6419 (C. div.).
- Id., par. 10 et 79. Notre traduction.
Le contenu de ce billet est fourni à titre informatif général et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation est unique — consultez un professionnel du droit pour obtenir des conseils adaptés à votre cas.
Signer un « Cash for raise » : une bonne idée?
Qu’est-ce qu’un bail de logement?
La reprise de logement